Préstamos hipotecarios: Cambian las reglas del juego
Publicada el 08/01/18
Financiero, Mercantil,

 

La nueva ley mejorará las condiciones para el consumidor

 

El pasado 17 de noviembre se publicó el proyecto de Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Esta norma tiene por objeto, pues, los préstamos hipotecarios, adaptando la legislación a la última Directiva comunitaria e introduciendo una serie de modificaciones que, en su mayoría, benefician al consumidor.

¿Cuáles son los Objetivos que esta norma declara?

1.- Transponer la Directiva Comunitaria

2.- Aportar mayor claridad a los contratos

3.- Proteger al consumidor y beneficiarlo con la reducción de determinadas comisiones

4.- Facilitar la transformación de las hipotecas a modalidades más seguras

¿A quién afecta?

La directiva aplica los cambios a consumidores, pero la normativa española tiene la intención de extenderlo también a los autónomos.

¿Qué hipotecas se verán beneficiadas?

Básicamente los préstamos hipotecarios que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la ley, aunque determinadas medidas tendentes a transformar las hipotecas a modalidades más seguras o en relación a su resolución anticipada también afectarán a las preexistentes.

 

Principales modificaciones

 

  1. Reducción de las Comisiones por cancelación anticipada
  • Préstamos a tipo variable: el contrato podrá establecer una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años o del 0,5% durante únicamente los tres primeros años. A partir de entonces, no se podrá cobrar comisión alguna por este concepto.
  • Préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

 

  1. Novación de hipotecas a modalidades más seguras: la nueva ley incentiva transformar las hipotecas de tipo variable a tipo fijo, así como aquellas que están en divisas extranjeras a euros. En primer caso limita las comisiones ligadas a dicho movimiento así como los gastos asociados.

 

  1. Prohibición de las ventas vinculadas, es decir aquellas que condicionan la concesión de la hipoteca a la contratación de determinados productos (pej. seguros de vivienda). Ello no obsta para que el banco pueda realizar diferentes ofertas, mejorando las condiciones del préstamo, en función de los productos que se contraten.

 

  1. Eliminación de incentivos a los comerciales del banco por la captación de hipotecas.

 

  1. Asesoramiento y verificación previa preceptiva por parte del notario. Durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado gratuitamente y por parte del notario, de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas.

 

  1. Además, el notario dispondrá de una lista negra de cláusulas que, al detectarlas, puede solicitar al banco para que las retire.

 

  1. Limitación interés de demora: podrá ser, como máximo, de un 9%.

 

  1. Contrato tipo: las partes podrán acordar acogerse a un modelo tipo que se creará ex proceso y en el que primará la sencillez y transparencia.

 

  1. Vencimiento anticipado: Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o el impago de mensualidades que supongan más del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. En la segunda mitad, los impagos deben ascender a doce o representar el 4%.

 

Acceda a una Comparativa de las condiciones que propone el proyecto de Ley respecto de la situación actual

 

Esta norma entendemos que, en buena parte, surge por la necesidad de reducir la conflictividad en la práctica hipotecaria, lo que ha provocado en los últimos años un aluvión de procedimientos y un malestar social muy acusado. Su efectividad está por ver, dada la creatividad que demuestran las entidades financieras a la hora de regular sus productos, pero va en la buena dirección.

 

Marc Ivars Iglesias

Marc Ivars Iglesias

Sotsdirector general at Àmbit Assessor
Licenciado en Derecho y Máster en Dirección Fiscal y Financiera de la Empresa por la Universidad de Barcelona, cuenta también con el Postgrado en Derecho de Nuevas Tecnologías de ESADE. Es especialista en derecho fiscal y mercantil societario.
Antes de su incorporación de como gerente de Àmbit Assessor en 1999, trabajó como responsable del departamento Fiscal-Contable del bufete Busquets Terradellas.
Durante años compaginó su trabajo con la docencia, como profesor de Hacienda Pública y Derecho Fiscal de la Universitat Oberta de Catalunya.
Marc Ivars Iglesias


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