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fiscal, 21/10/20

El régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.


Les explicamos las ventajas de tributar en este régimen fiscal especial

 

Mediante el presente artículo les queremos informar de las principales particularidades del régimen especial de sociedades destinadas al alquiler de viviendas, que pretende potenciar a las sociedades que arrienden viviendas, y cuyo principal incentivo fiscal consiste en una bonificación de la cuota íntegra que corresponda exclusivamente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, siempre que se cumplan determinados requisitos.

¿Quiénes se pueden acoger al régimen especial?

Se podrán acoger aquellas sociedades que tengan como actividad económica principal, no exclusiva, el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido y adquirido. Dicha actividad es compatible con la realización de otras actividades complementarias, así como con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de tres años.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se asimilan a viviendas los trasteros y las plazas de garaje con el máximo de dos, siempre que se arrienden juntamente con la vivienda.

Para calificar la actividad de arrendamiento de viviendas como de actividad económica, es necesario que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

¿Qué requisitos debo cumplir para aplicar el régimen especial?

El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo ha de ser en todo momento igual o superior a 8, sin límite máximo. Este requisito debe darse en todo el período impositivo, de manera que, aunque al inicio del período la entidad disponga de dicho número de viviendas, si se transmiten durante el mismo viviendas que dejen reducido el número de las arrendadas por debajo de ocho, en ese período no puede aplicarse este régimen fiscal, incluso cuando al cierre de este se vuelva a alcanzar dicho número.

Las viviendas tienen que permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este cómputo se realizará atendiendo a la fecha de inicio del periodo impositivo en que se comunique la opción por el régimen especial (si las viviendas arrendadas figuraban en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen) o desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez (en el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad).  Todas aquellas viviendas que cumplan con este requisito podrán ser transmitidas sin que ello implique la pérdida de las bonificaciones, previamente disfrutadas.

– Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento de viviendas deben ser objeto de una contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral independiente en que el inmueble se divida. No es necesaria la contabilización separada de los demás inmuebles que no sean viviendas ni tampoco de cada uno de los inmuebles que no pueden acogerse a la bonificación.

 

-En el caso de entidades que realicen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que las rentas susceptibles de gozar de bonificación sean al menos del 55% del total de las rentas del período impositivo, sin tener en consideración las derivadas de las referidas transmisiones, o alternativamente, que al menos el 55% del valor del activo de la entidad esté formado por viviendas, arrendadas o no, y sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación.  Los períodos impositivos en los que no se pueda aplicar el régimen fiscal por incumplimiento del requisito del 55% de porcentaje, no computan el plazo de tres años aun cuando en estos períodos las viviendas estén arrendadas de forma ininterrumpida.

 

¿Cuáles son las bonificaciones aplicables?

Las entidades que hayan optado por aplicar el régimen especial y que cumplan los requisitos anteriores tendrán una bonificación del 85% sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.  Esta bonificación no es aplicable a la renta generada en la transmisión de las viviendas, y es incompatible con la reducción de la base imponible por la reserva de capitalización en relación con el incremento de fondos propios procedentes de las rentas bonificadas.

Las rentas que tienen derecho a la aplicación de la bonificación son las rentas derivadas del arrendamiento, que estarán integradas para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso. Si para una vivienda en concreto la renta derivada de su arrendamiento resulta negativa, la misma se compensará con las rentas positivas del resto de viviendas arrendadas.

 

Particularidades en distribución de dividendos y en transmisión de participaciones

En el caso de dividendos que proceden de beneficios generados en periodos en los que fue de aplicación este régimen especial, el dividendo se integrará igualmente en la base imponible del socio, pudiendo aplicarse solamente el 50% de la exención para evitar la doble imposición sobre el importe del dividendo.

En el caso de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal y que proceda la aplicación de la exención del artículo 21 de la LIS, se reduce en un 50% la parte de la renta obtenida en la transmisión que se corresponda con beneficios no distribuidos de la entidad participada que hayan disfrutado de bonificación.

Estas particularidades solo se aplicarán en la distribución del dividendo a otra persona jurídica, no en el caso de personas físicas.

 

¿Cómo puedo acogerme al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

La aplicación de este régimen es opcional, y se aplicará previa opción que deberá comunicarse a la Administración tributaria y se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración la renuncia al mismo.

Incompatibilidades

Si a la entidad le resulta de aplicación cualquier otro régimen fiscal especial excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y arrendamiento financiero, no puede optar por el régimen de las entidades de arrendamiento de viviendas, prevalece el otro régimen especial sobre este último. Por otra parte, si la entidad de arrendamiento de viviendas cumple los requisitos para ser considerada como empresa de reducida dimensión, no prevalece un régimen sobre otro, pudiendo el sujeto pasivo optar por uno u otro.

 

 

Si precisa más información o tiene cualquier duda al respecto, por favor, póngase en contacto con nosotros a través de nuestro correo electrónico ambit@ambitassessor.com o bien en nuestras oficinas.

 

Maribel Isart Llorente

Maribel Isart Llorente

Consultora fiscal y contable at Àmbit Assessor
Licenciada en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad de Barcelona, continuó su formación con el Postgrado de Dirección Contable y Control de Gestión de la Universidad Pompeu Fabra, y añadió diversos cursos de materia fiscal y tributaria impartidos por la Cámara de Comercio de Terrassa, el Colegio de Abogados de Barcelona y el Centro de Estudios Financieros. Antes de incorporarse a Àmbit Assessor en 2001, como consultora fiscal-contable, trabajó como auxiliar administrativa en Caixa Manresa y Banc Sabadell y como teleoperadora de información tributaria en la Agencia Tributaria. Durante tres años fue tesorera de la Sociedad Recreativa y Cultural L'Alzinar, cargo que compaginó con su trabajo en Àmbit Assessor.
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